Thực tế, rất nhiều người lơ là ở bước này, nên trong quá trình giao dịch cho thuê BĐS hay xảy ra nhiều vấn để: giá thỏa thuận chưa sát với mức giá trên thị trường, không biết giá mình đưa ra lời hay lỗ? Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn về cách định giá cho thuê nhà quận 4, định giá nhà cho thuê quận 5,... hay bất kỳ phân khúc cho thuê nào một cách cụ thể và chính xác nhất.

Định nghĩa: Định giá nhà đất là gì?

Định giá BĐS chính là hoạt động tư vấn, xác định giá bán/ cho thuê của một BĐS cụ thể nào đó tại một thời điểm xác định. Việc định giá sẽ do chủ sở hữu quy tắc về giá mua, giá giá bán hay giá cho thuê bất động sản.

Định giá của chủ sở hữu cũng không mang tính pháp lệnh. Nếu mức giá đã thích hợp với thị trường thì sẽ được thị trường chấp nhận, nếu không thích hợp thì chủ sở hữu sẽ cần điều chỉnh lại. Trình tự định giá cũng do chủ sở hữu của BĐS đó quyết định và chỉ được thực hiện bởi chính chủ sở hữu tài sản BĐS đó.

Định giá nhà đất là bước rất quan trọng trước khi quyết định cho thuê nhà nguyên 

Định giá nhà đất như nào để tránh “bẫy sốt ảo”

Cách 1: Lấy giá cho thuê nhà làm mốc và so sánh cùng giá tương đồng

Chủ sở hữu cũng có thể định giá thông qua việc so sánh với các BĐS tương đồng ở nhiều khu vực khác nhau. Một số khu vực tập trung sẽ sở hữu giá trị tương đồng, nếu quyết định thuê BĐS ở khu vực ở khác thì bạn có thể xem xét cách này.

Cách 2: Cách định giá nhà đất từ các mẹo vặt của môi giới BĐS

Đối với cách định giá cho thuê nhà đất dựa trên kinh nghiệm của môi giới, bạn cần tìm nhà môi giới uy tín và chuyên nghiệp. Tại đây, môi giới sẽ cập nhật giá đất cùng kỳ của hằng năm, đây là một phương pháp nhanh gọn nhất.

Cách 3: Định giá nhà đất thông qua ngân hàng

Ngoài 2 cách định giá nhà đất trên, ta cũng có thể định giá thông qua ngân hàng. Tuy nhiên, quy thẩm định tài sản BĐS của ngân hàng tương đối chặt chẽ. Nếu chủ sở hữu có được sự tư vấn từ phía ngân hàng, khách mua hay thuê BĐS sẽ tin tưởng và ra quyết định nhanh chóng hơn. 

Cách 4: Lấy giá đất do Nhà nước đã quy tắc nhân với 4

Đầu tiên, bạn định giá dựa trên giá đất theo cung đường trong bảng giá đất nơi bạn sinh sống. Đây là cách định giá nhà đất sớm nhất có thể, giá trị đất mặt tiền sẽ rơi vào khoảng 3,8-4,5 lần so với giá nhà nước quy định.

Định giá nhà đất cẩn thận để tránh “bẫy sốt ảo”

Định giá nhà đất như thế nào?

Ví dụ: nhà đất trên đường Nguyễn Khoái, Phường 2, Quận 4, TP HCM vào năm 2019 được quy tắc là 19,5 triệu/m2. Ta sẽ lấy khung giá này nhân 4 sẽ ra giá tiệm cận ở mức tương đối trên thị trường hiện nay. Mức giá có thể dao động từ 10-15% tùy diện tích từng vị trí và khu vực của nhà, đất.

Tham khảo thông tin thị trường BĐS Tp.HCM điều chỉnh giá đất

Quyết định về điều chỉnh giá đất của UBND TPHCM có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25.3.2018

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy tắc về các hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá cụ thể tiến hành đối với từng trường hợp:

• Thứ nhất: Quy định tại Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172; Khoản 3 Điều 189 trong luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá trong Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp thành phố ban hành) dưới 30 tỉ đồng.

• Thứ hai: Giá khởi điểm đấu giá về quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền 01 lần cho tất cả thời gian thuê mà thửa đất đó có giá trị (tính theo giá đất ở Bảng giá đất) dưới 30 tỉ.

• Thứ ba: Đối với việc thuê đất thu tiền hằng năm phải xác định lại đơn giá thuê để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo đối với thửa đất được Nhà nước cho thuê sử dụng (doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị) từ 30 tỉ trở lên.

• Thứ tư: Giá tiền thuê hằng năm (không bao gồm trường hợp thuê BĐS sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, …)

• Thứ năm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê hằng năm; xác định giá trị quyền sử dụng đất để đưa vào tính giá trị tài sản theo quy tắc tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 23/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Tìm hiểu thêm về hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất sẽ được tiến hành tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng và tùy thuộc từng khu vực cụ thể sau đây:

• Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (từ không phải đất ở sang đất ở) đối với diện tích hạn mức: Hệ số điều chỉnh giá đất là (1,1) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

• Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê nhà đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê hằng năm khi điều chỉnh lại cho chu kỳ tiếp theo; xác định mức giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê khi nhận chuyển nhượng tài sản BĐS gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai: Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được tiến hành tùy thuộc vào mục đích sử dụng và khu vực cụ thể:

+ Khu vực 1: Quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận

+ Khu vực 2: Quận 6, quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú

+ Khu vực 3: Quận 2, quận 8, quận 9, quận 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức

+ Khu vực 4: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn

+ Khu vực 5: Huyện Cần Giờ

• Nhóm 3: Trường hợp tổ chức nào được Nhà nước giao nhà đất có thu tiền thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng; hộ gia đình, cá nhân nào được Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì xác định đơn giá thuê trả tiền một lần cho thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê khi chuyển từ thuê trả tiền hàng năm sang thuê trả tiền một lần cho tất cả thời gian thuê.

Với nhóm này, hệ số điều chỉnh giá đất được tiến hành vào khu vực sau:

+ Khu vực 1: Quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, Phú Nhuận. Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là 2,1 lần giá đất do UBND thành phố HCM quy định và công bố.

+ Khu vực 2: Quận 6, quận 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú. Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là 1,9.

+ Khu vực 3: Quận 2, quận 8, quận 9, quận 12, Bình Tân, Thủ Đức. Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là 1,7.

+ Khu vực 4: Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5 lần giá đất do UBND thành phố HCM công bố.

+ Khu vực 5, Huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là 1 lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.